Locação por Temporada Não É Hospedagem: o Erro Que Pode Sair Caro na Gestão do Condomínio

Imagine um condomínio de uso misto em São Paulo, com unidades residenciais e não residenciais no mesmo edifício. A convenção é clara: as unidades não residenciais podem oferecer hospedagem e moradia; as residenciais podem ser alugadas para fins residenciais e por temporada, inclusive por meio de plataformas digitais. Até aqui, nenhuma ambiguidade. O problema aparece quando o síndico profissional contratado lê "pode alugar por plataforma digital" e conclui que as unidades residenciais também podem oferecer hospedagem — autorizando, na prática, algo que a própria convenção reservou apenas às unidades não residenciais.

Esse tipo de erro é mais comum do que parece, e não é um detalhe menor. A diferença entre locar por temporada e hospedar tem consequências jurídicas concretas: regras diferentes, riscos diferentes e, principalmente, responsabilidades diferentes para quem administra o condomínio. Um síndico profissional que autoriza a atividade errada — mesmo de boa-fé — pode expor o condomínio a multas, ações judiciais e desgaste entre os condôminos, além de comprometer sua própria posição contratual.

O Que Diz a Convenção — e Por Que a Segregação Foi Proposital

Quando uma convenção de condomínio misto separa expressamente o que cada tipo de unidade pode fazer, essa separação não é acidental — é a própria norma interna definindo a destinação de cada espaço, nos termos do artigo 1.332, inciso III, do Código Civil. Se o texto autoriza hospedagem apenas para unidades não residenciais e locação residencial/por temporada apenas para as residenciais, a plataforma digital mencionada na cláusula é só o meio de divulgação do aluguel — não uma autorização para mudar a natureza da atividade exercida na unidade.

Confundir os dois é inverter a lógica da cláusula: em vez de perguntar "o que esta unidade pode fazer", passa-se a perguntar "o que o texto não proíbe explicitamente" — caminho que a interpretação de normas condominiais não admite quando a própria convenção já fez a distinção.

Locação por Temporada e Hospedagem São Institutos Jurídicos Diferentes

A locação residencial por temporada é disciplinada pelo artigo 48 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991): o proprietário cede o uso do imóvel ao locatário por prazo determinado, sem prestação de serviços contínuos. Já a hospedagem é uma atividade de natureza empresarial, próxima da lógica hoteleira, caracterizada por alta rotatividade de ocupantes e pela oferta de serviços — recepção, limpeza periódica, troca de roupa de cama, entre outros. Um traz o hóspede como usuário eventual da unidade; o outro estrutura a unidade como base de um negócio de prestação de serviços, com implicações inclusive tributárias (ISS sobre serviços de hospedagem) e regulatórias.

Essa distinção não é apenas doutrinária: o Superior Tribunal de Justiça vem tratando dela como o cerne da controvérsia sobre locações de curta duração em condomínios.

O Que o STJ Decidiu Recentemente Sobre o Tema

Em 5 de julho de 2026, a Segunda Seção do STJ julgou o REsp 2.121.055 (relatoria da ministra Nancy Andrighi) e uniformizou o entendimento das turmas de direito privado: a exploração recorrente e profissional de uma unidade para estadias de curta duração — inclusive por plataformas digitais como o Airbnb — pode descaracterizar a destinação exclusivamente residencial, aproximando-a da lógica hoteleira. Por isso, quando não há previsão expressa na convenção, essa prática só é admitida se autorizada por dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil.

Um mês antes, em 6 de junho de 2026, a mesma Seção já havia afetado a matéria ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1.443, relatoria do ministro Raul Araújo), suspendendo em todo o país os processos sobre o assunto até a fixação de uma tese vinculante. A pergunta que o STJ ainda vai responder de forma definitiva é: a simples cláusula de destinação residencial já basta para proibir a locação por curto prazo via plataformas, ou é necessária vedação expressa?

Esse pano de fundo reforça exatamente o ponto do caso do condomínio misto: onde a convenção já resolveu a questão expressamente — autorizando locação residencial e por temporada via plataforma para as unidades residenciais, e reservando hospedagem às não residenciais —, não há espaço para o síndico reinterpretar o texto de forma mais ampla do que ele diz. A clareza da cláusula é justamente o que outros condomínios, hoje, discutem no Judiciário sem ter.

Os Riscos Práticos de uma Leitura Equivocada

Autorizar hospedagem em unidade residencial contra o que dispõe a convenção pode gerar multa ao condômino infrator, de até cinco vezes o valor da contribuição condominial (art. 1.336, §2º, do Código Civil), e, em casos de reiteração ou comportamento incompatível com a convivência, multa majorada (art. 1.337). O condomínio também pode ser levado a ajuizar ação de obrigação de não fazer para cessar a atividade irregular. E há um risco adicional, específico de quem contrata um síndico profissional: se a autorização indevida decorreu de erro de interpretação do gestor, ele pode ser responsabilizado perante a assembleia por descumprir seu dever de zelar pela observância da convenção (art. 1.348 do Código Civil), com reflexos no contrato de prestação de serviços e, dependendo do prejuízo causado, em eventual pretensão de reparação.

Por Que Contar com Assessoria Jurídica Preventiva

Casos como esse mostram por que revisar a convenção e o regimento interno com apoio jurídico especializado — antes que um conflito se instale — vale mais do que resolver o problema depois de a atividade irregular já estar em curso. Uma assessoria preventiva ajuda a redigir cláusulas de destinação sem margem para leituras equivocadas, orienta síndicos profissionais e conselhos fiscais sobre os limites de cada autorização e avalia, caso a caso, se uma atividade específica se enquadra como locação ou como hospedagem antes que a dúvida vire multa ou processo.