Comprou um Imóvel e Teve Problemas? Conheça Seus Direitos

Adquirir um imóvel é, para a maioria das pessoas, o maior investimento da vida. Quando construtoras e incorporadoras não cumprem o que prometeram — seja no prazo de entrega, na qualidade da construção ou nas condições do contrato — o prejuízo vai muito além do financeiro. Você tem direitos previstos em lei, e a Ennser está aqui para ajudá-lo a exercê-los.

Atraso na Entrega do Imóvel

A construtora tem um prazo de tolerância de até 180 dias. Passado esse período, você tem direito a multa contratual, indenização por lucros cessantes (valor de aluguel que você deixou de receber ou teve que pagar) e correção monetária. Tudo calculado desde o primeiro dia de atraso.

Se a obra foi paralisada ou o imóvel ainda não foi entregue meses após o prazo de tolerância, você pode optar por rescindir o contrato e receber a devolução integral de todos os valores pagos, com correção monetária e juros legais desde cada pagamento.

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Comissão de Corretagem Cobrada Sem Informação Prévia

Muitos compradores descobrem apenas na assinatura do contrato que uma comissão de corretagem foi incluída na negociação. Segundo o Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça, essa cobrança é abusiva quando não foi informada previamente e quando não existe acordo genuíno entre as partes.

Se você foi cobrado por comissão de corretagem sem ter sido informado claramente antes de assinar — ou se o corretor era funcionário exclusivo da incorporadora (não um intermediário independente) — você tem direito à devolução do valor cobrado, frequentemente em dobro conforme o Código de Defesa do Consumidor. Igualmente questionáveis são cobranças de SATI (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária) e outras "assessorias" prestadas pela própria equipe da incorporadora.

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Cobrança de Condomínio Antes da Entrega das Chaves

Se o imóvel ainda não foi entregue, a construtora não pode cobrar taxas de condomínio. Essa cobrança é abusiva e você pode pedir a devolução de tudo que pagou indevidamente.

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Divergência Entre Planta e Imóvel Entregue

Metragem menor, acabamento diferente, posição alterada — qualquer diferença relevante entre o que foi prometido e o que foi entregue gera direito à indenização ou abatimento proporcional no preço.

Se o apartamento entregue tem menos metros quadrados do que o contratado, você pode exigir o complemento da área, aceitar abatimento no preço ou rescindir o contrato. A divergência deve ser comprovada por perícia técnica, que cotejará a metragem real com a planta registrada em cartório.

Materiais diferentes também contam como vício do produto. Se prometeram mármore e entregaram porcelanato, se a planta do apartamento decorado era diferente da planta real — essas diferenças configuram publicidade enganosa. Todo material publicitário utilizado na venda integra o contrato conforme o Código de Defesa do Consumidor.

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Divergências nas Áreas Comuns

Áreas comuns — piscina, academia, salão de festas, espaços de lazer — não são um brinde. Você pagou pela fração ideal desses espaços. Se a piscina foi reduzida drasticamente, se o espaço de lazer foi suprimido ou se áreas inteiras prometidas desapareceram do projeto, você tem direito a indenização equivalente à redução de valor do seu imóvel.

Essa indenização é calculada por avaliação imobiliária que compara o valor do apartamento com e sem as áreas comuns prometidas. Além disso, você pode coordenar ações coletivas com outros compradores, multiplicando a força jurídica e frequentemente obtendo melhores resultados.

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Defeitos de Construção e Vícios Ocultos

Infiltrações, rachaduras, problemas elétricos e hidráulicos após a entrega são de responsabilidade da construtora. A lei prevê prazo de garantia e você tem direito ao reparo ou à indenização.

Mais graves são os vícios ocultos — problemas que não eram aparentes no momento da compra mas que diminuem significativamente o valor ou a funcionalidade do imóvel. Um exemplo crítico é a propensão a alagamentos. Se você descobriu que a rua alaga em chuva forte (informação que a incorporadora conhecia mas não comunicou), você tem direito a abatimento no preço, rescisão do contrato ou indenização pelo vício oculto. A omissão de informação sobre essas características essenciais viola o Código de Defesa do Consumidor.

Apartamento Classificado como Habitação de Interesse Social Sem Informação

Um dos problemas mais graves é a venda de apartamentos classificados como Habitação de Interesse Social (HIS) sem que o comprador seja informado dessa classificação. Um imóvel HIS tem restrições severas: não pode ser vendido livremente durante dez anos, frequentemente não pode ser alugado, e vale 30 a 40 por cento menos no mercado imobiliário.

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Se você comprou um "apartamento comum" e descobriu posteriormente que é HIS, isso constitui erro essencial no contrato. Você pode pedir a anulação do contrato e a devolução integral de todos os valores pagos, além de indenização pela diferença de valor. Essa é uma violação clara do Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça e do Código de Defesa do Consumidor.

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Os honorários são definidos de acordo com a complexidade de cada caso, sempre de forma transparente e combinada antes do início dos trabalhos e seguindo a tabela de Honorários da OAB.